實際的或通貨膨脹調整後的房價普遍上漲並隨經濟活動而下跌。這表明，房主對房價上漲有利，對經濟也有好處。 （見附圖）
但真正的房價下跌對經濟也有好處嗎？如果這是稅法改善效率的結果，許多經濟學家都說是。
近期稅法變化
2017年的“減稅和就業法案”（TCJA）對州和地方稅收和財產稅扣除額設置了新的限制，並縮減了抵押利息扣除額（MID）。許多經濟學家預計，這些變化將減少從2018納稅年度開始逐項回報MID的納稅人數量。
TCJA的若干條款將影響納稅人：
標準扣除項目增加了一倍，個人為12,000美元，聯合申報人為24,000美元，這使得大多數低收入和中等收入的納稅人可能會選擇標準扣除項目。
州和地方稅不再可以全額抵扣，使得家庭的分項扣除額不會超過新標準扣除額。
可以扣除利息的抵押貸款債務的最大數額從聯合申報人的100萬美元減少到750,000美元。 （2017年12月15日之後取消的任何貸款都需遵守新規定;現有抵押貸款已超過舊限制。）
第二抵押貸款（即房屋淨值貸款）和第二套住房抵押貸款利息的抵扣稅額已經縮減。
邊際稅率降低，削減了MID的分項價值和所有其他扣除額。
可能對住房產生影響
由於這些變化，許多經濟學家預計房價趨勢會有所下降.1抵押貸款和其他住房方面，例如租賃或購買決定，也可以有不同的看法。
儘管一些房主可能在短期內失去財富，但許多經濟學家從MID減少和房價下跌中獲益可能會為經濟帶來淨收益。我們將解釋如何。
為什麼經濟學家不喜歡抵押利息扣除
很難找到一種既受到公眾歡迎也幾乎普遍不受經濟學家歡迎的政策。但是MID就是這樣一個政策。
在公眾支持方面，MID在2017年的民意調查中受到了2對1的保證金的青睞.2即使那些沒有從MID租賃者和房主身上獲益的人也沒有聲稱扣除 - 通過舒適的方式支持該政策利潤率。也許他們支持這項政策，因為他們計劃在某一天使用該政策，或者因為他們相信這會提高住房擁有率並促進其社區的總體福利。
然而，經濟學家指出了MID的缺點：3
這很昂貴，2017年將聯邦稅收減少約600億美元。
這是倒退，最有利於高收入家庭。
MID通過抬高房價和降低房屋擁有率來傷害低收入和中等收入者。 （稅收優惠被“資本化”為房價，推動價格高於其他情況。）
MID鼓勵建造更大，更昂貴的房屋，這可能導致更高的能源成本，城市擴張和更少的資金用於非住房商業投資。
通過幫助人們為債務融資，MID在房價下跌時增加了貸款違約的可能性，尤其是在經濟衰退等經濟衰退時期。
當然，一些經濟學家指出了住房建設，房屋銷售和輔助活動所產生的就業和收入。但是，關於MID是促進住房和住房擁有的不完美工具，沒有什麼爭議。
為什麼MID無效
經濟學家認為MID效率低下，因為它扭曲了房價和建造的住房組合，同時也鼓勵更多的抵押貸款借款。
據稱MID的主要好處是它對房主的鼓勵。然而，新的研究表明，最近的稅收變化之前存在的MID甚至沒有這樣做.4事實上，它將住房擁有率降低了大約五個百分點。 （它提高了房價 - 通過稅收優惠的資本化 - 房屋變得遙不可及，為一些買家。）
這項新研究很重要，因為它是及時的，因此可以為評估稅收政策對住房選擇各方面的影響提供新的基準。該模型可以捕捉MID的影響：
住房需求：是否購買或出租以及如何為購房融資
住房供應：建造什麼類型的住房以及是否成為房東
由此產生的房價平衡以及房屋市場的租金上漲和下跌
作者估計，完全消除MID會導致：
房屋擁有率提高5個百分點
平均房價大約下降4％，更昂貴的房屋價格下降幅度更大，廉價房屋價格下降幅度更小
平均抵押貸款餘額下降超過30％
雖然房東的盈利能力會下降5，但租金變化微乎其微
最大的輸家將是擁有大量抵押貸款的現有住房的業主。最大的贏家將是租房者，房屋擁有權是他們的目標，現在由於房價下跌而成為可能。
隨著時間的推移，較低房價和更大需求的更便宜的新房需求將為經濟帶來持久的收益，因為金融資源被重新引向具有更高生產力增長潛力的商業投資。
一個值得追求的目標？
根據舊法，稅收政策中心（TPC）估計，受益於MID的納稅申報家庭的比例將下降到約9％，這個比例是21％.6 MID對納稅人的總收益是預計到2018年財政部的收入損失將下降至約360億美元;根據舊法，這項福利約為830億美元。
TPC估計還表明，根據新法，MID將會更加倒退。根據TPC的說法，年收入在20萬美元以上的納稅人中，8％的人將獲得總收益的63％，儘管是從一小部分錢中獲得的，而在舊法下則為54％。
因此，儘管新稅法對很多經濟學家認為效率低下且倒退的政策有重大影響，但未來稅制改革的一個有價值的目標可能是對整個MID進行更仔細的審查，特別是如果預期的經濟利益來自部分廢除MID具體化。
留言列表
Personal Priority 
