房市反轉？金管會要銀行「存糧草」
2014-11-19 聯合報 記者孫中英／台北報導
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金管會昨天公布，明年（二○一五年）起，將分三年要求全體國銀將不動產放款備抵呆帳提存比率，自現行百分之一提高到百分之一點五，以因應未來景氣不振及房價下跌風險，預計全體銀行將因此增提兩百七十九億元備抵呆帳。
金管會銀行局昨天邀集卅九家本國銀行總經理開會，確認這項政策。也就是說，銀行每做一萬元房貸授信，目前必須提撥一百元做呆帳準備金；未來必須提撥一百五十元準備金。提存金額增加，會減少銀行資金運用，連帶造成銀行成本提高，可能會有銀行藉機調高房貸利率。
金管會主委曾銘宗認為，可能會有銀行因此提高利率，但不會是大多數銀行。他說，等中央銀行未來開始升息後，才會造成房貸利率大幅提高。
金管會表示，須增提不動產備抵呆帳的放款項目，包括購置住宅貸款、修繕貸款及建築貸款，但不包括政策性房貸。根據中央銀行統計，到今年九月底，這三項不動產放款規模已達七點六五兆元。
換句話說，未來銀行房貸利率最可能會提高「零點五個百分點」。例如，若現行房貸利率是百分之二，未來將提高到百分之二點五。金管會主委曾銘宗表示，今年國銀獲利將創新高，要求全數銀行提高不動產放款備抵呆帳提存，是要「大家先存一點糧草」，預做風險控管。
曾銘宗強調，目前銀行房貸放款體質相當不錯，平均逾放比僅百分之零點二九，呆帳覆蓋率已高達百分之四百卅三，但銀行不動產放款規模也高達七兆多元，占全體放款水位三成，有必要先行控管。他說，房市交易量已在下滑，不動產市場恐有下修風險，銀行須先做好風險控管。
曾銘宗表示，銀行自明年起，可分三年、最遲在二○一七年年底提足即可，金管會不會硬性規定每年提列多少金額，但相信獲利佳的大型行庫會很快提足。
由於「政策性房貸」承做金額可扣除，不用增提呆帳準備，但像青年安心成家購屋貸款多由公股銀行包辦，民營銀行承做較少；也有民營銀行抱怨，提列備抵呆帳的壓力比較大。
政策弦外之音…嗅到房市反轉
選舉只剩下倒數十天，金管會在選前宣布調高銀行不動產放款備抵呆帳準備率，可能會有銀行將減少房貸授信、提高利率因應。金管會這項政策是否有弦外之音？
有人解讀，金管會在選前的這項動作，是再次宣示政府「打房」決心。但金管會主委曾銘宗說，不動產交易量已下降一段時間，部分地區房屋價格也下挫，與其說「政策打房」，其實是反映不動產市場已開始「往下走」。
換句話說，財金部會可能嗅到了房價反轉下降的訊息，要求銀行業提前因應；而這些訊息，值得一般民眾留意。
金管會要求銀行業須全面增提不動產放款備抵呆帳有三大關鍵，一是金管會認為，房市已走完十年大多頭，有反轉向下風險。二是自明年起，中央銀行極有可能開始升息，房貸利率將全面上揚，貸款民眾負擔將加重。第三、財政部計畫自二○一六年起實施「房地合一」課稅，也將衝擊房市。
當不動產市場往下走，銀行房貸放款風險就會提高，因為房貸的擔保品（即房屋價值）也會下降，放款恐有「擔保不足」問題。
央行很有可能自明年起，追隨美國腳步，開始升息，只要央行把基準利率往上拉，全體銀行都會提高房貸放款利率，屆時房貸還款違約狀況就有可能增加。
此外，被視為房市「大利空」的房地合一稅，可能自後年起上路。不少房市專家都預估，實施房地合一稅制前，將有一波房價降價潮，會再次重擊房市，且房價跌幅 恐超過預期。也就是說，明、後兩年，不管是政策或利率變化，都對房市和不動產放款不利，促使金管會下定決心，要銀行預先存糧。
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| 本國銀行不動產放款規模 銀行業明年房貸預算目標 資料來源／中央銀行、金管會 製表／孫中英、羅兩莎 |
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